Пропозиції щодо методології оцінки нерухомого майна у проекті реформування податку на прибуток (концепція перетворення його на податок лише на розподілений прибуток з нижнім порогом 1,3% від вартості нерухомості підприємства)

Під нерухомим майном слід розуміти земельні ділянки, земельні ділянки та об’єкти, що на них побудовані (багатоквартирні будинки, будинки, склади, цехи тощо).

Обставини:

1. немає єдиного ринку купівлі-продажу нерухомого майна, як наслідок немає єдиного реєстру цін (для порівняння);
2. Україна користується недосконалою методикою нормативної грошової оцінки землі, яка була затверджена в 1995 році
3. фактично не існує методів оцінки, оскільки існуючі методи (ринковий, дохідний, витратний) не можуть відобразити реальну вартість нерухомого майна;
4. Україна єдина країна, яка окремо оцінює земельну ділянку та об’єкти, що на ній знаходяться;
5. обмежений час (до 2016 року) для запровадження нової системи оцінки;
6. запровадження сплати податку по-новому потребує справжньої децентралізації
7. замінити податок на прибуток та податок на розподілений дохід з нижньою межею оцінки нерухомого майна, що знаходиться на праві власності у такого суб’єкта господарювання;
8. у разі не можливості сплачувати податок на нерухоме майно, суб’єкт господарювання повинен продати зазначене майно.

Ціль:

Позитивні сторони введення податку на нерухомість:

-        більш ефективний ринок землі;

-        укріплює економіку (у більшості коли вводиться цей податок паралельно скорочуються податки на заробітну плату, дохід);

-        легкий в адмініструванні;

-        зменшує рівень урбанізації міст;

-        перевірений податок, який використовується багатьма країнами, зокрема ефективно Данією і Австралією як місцевий податок;

Можливий варіант оцінки вартості нерухомості з прийняття змін (заміна податку на прибуток) та протягом одного року:

1. використовувати існуючі методи оцінки (ринковий, дохідний, витратний) та обкласти податком на нерухоме майно (далі – «Податок»);
2. у разі неможливості сплати Податку, власник нерухомого майна повинен продати це майно;
3. у разі об’єктивної неможливості продажу нерухомого майна протягом року (під час виставлення нерухомого майна на продаж Податок не рахується) (зокрема, забруднення території і як наслідок великі капіталовкладення у відновлення земельної ділянки), нерухоме майно не обкладається податком. У той же час таке нерухоме майно потрапляє в реєстр майна, при купівлі якого новий власник буде мати податкові канікули з метою залучення інвестицій. При цьому власник нерухомого майна зобов’язаний продати таке майно;           
4. Створити організовану систему продажу нерухомості (далі – «Система»). Надалі здійснювати всі операції з купівлі-продажу нерухомості за посередництвом Системи, де відображати всю інформацію про угоду з купівлі-продажу нерухомості, зокрема – ціну. Заборонити операції з купівлі-продажу нерухомості поза Системою. Інформацію про операцію заносить в систему нотаріус після реєстрації договору із всіма необхідними атрибутами (дані про участок, номер договора, дата, вартість, продавець, новий власник та сума). Реєстрація без внесення в базу не відбувається. Забезпечити відкритий доступ до інформації про ціни угод купівлі-продажу нерухомості, таким чином забезпечивши процес відкритого формування ринкової вартості нерухомості на певній території.
5. Одночасно з введенням системи зобов’язати органи місцевого самоврядування провести поділ територій своїх громад на однотипні за вартістю нерухомості ділянки. Це здійснити після cтворення/об'єднання громад із залученням громадськості. Після цього можна внести всі дані в електронний реєстр із цінами, тобто відкрити реєстр для громадян.
6. Протягом умовно встановленого терміну забезпечувати проведення операцій з продажу нерухомості через Систему. По закінченню цього терміну зобов’язати органи місцевого самоврядування (або відповідальні за функціонування системи органи) розрахувати середню вартість реалізованого через систему нерухомого майна (одиниці виміру цього майна – м², сотка, гектар тощо) за кожною однотипною ділянкою, визначеною у попередньому пункті. Розраховані показники вважати ринковою вартістю нерухомості за кожною такою ділянкою. Значення ринкової вартості використовувати при оцінці нерухомості в цілях оподаткування.
7. Крім того на основі вищевказаного реєстру можна буде при необхідності також обраховувати регіональний коефіцієнт вартості землі. В залежності від чого буде братися податкова база (за ринковою вартістю або за регіональним коефіцієнтом або комбінованим методом).
8. При оцінці методом витрат не застосовувати індексацію цін (для уникнення оцінки станків підприємства, яке фактично застаріле (1964 року виробництва), але за рахунок витрачених коштів при купівлі та подальшої індексації, вартість виросте в рази).
9. Оцінка податку для нерухомого майна, може бути визначена як певний відсоток від ринкової вартості об’єкта. Ставка відсотка може бути визначена за рахунок подання декларації, де люди з певним заробітком мають сплатити менший відсоток, а інші, що мають доходи які перевищують певний рівень, більший відсоток на кінець податкового періоду. Що до підприємств, то визначити певний відсоток від ринкової вартості для оподаткування. Другий варіант встановити певний ліміт по площі житла певного регіону який не буде оподатковуватись, метри які по за нормою оподатковуються згідно ринкової ціни метра. У двох випадках пропагується застосовувати коефіцієнти для рахування бази, що буде оподатковуватись. Перший коефіцієнт регіональний, який визначає область та місто. Другий коефіцієнт обчислюється за рахунок місцевих економіко-планових зон (поквартально), що надає можливість більш справедливої оцінки. Для підприємств галузевий коефіцієнт. Як результат ми отримаємо базу, що буде оподатковуватись. Що до житлових будинків: вона буде середньою. Щоб вирівняти базу є опція з кінцево обчисленої бази відрахувати 25%, що дозволить уникнути питань.

Таким чином ми уникнемо ситуації, коли величезні території заводу, які не використовуються, а працює невелика частина заводу, може збанкрутувати за рахунок введення податку не нерухоме майно.

Після 2016 року на підставі Системи залишимо лише ринковий метод оцінки.

Підготовлено практикантами ІСЕТ

01.08.2015

Податкова реформа - Бюджетний та податковий аспекти

(Коаліція авторських колективів – презентантів концепцій податкової реформи на Відкритій комунікаційній платформі Міністерства фінансів України)

Мета реформи - створення конкурентних податкових умов для сталого розвитку України

Ключові проблеми податкового законодавства:

• Нерівномірне податкового навантаження на бізнес
• Тіньова економіка та контрабанда
• Високе податкове навантаження на фонд оплати праці
• Дискреція (вибіркове застосування законодавства)
• Нестабільність податкових змін
• Невідшкодування ПДВ

Головні завдання реформи:

1. 1.Створення сприятливих умов  для розвитку економіки:

-        Закріплення в конституції обмеження перерозподілу через публічні фінанси не більше 35% ВВП

-        Збереження спрощеної системи оподаткування і звітності.

-        Вдосконалення електронного адміністрування всіх податків та зборів.

1. 2.Унеможливити корупцію:

-        Впровадження повноцінного Електронного кабінету платника податків з 1 січня 2016 року.

-        Скасування планів штрафів за порушення податкового законодавства.

-        Введення відповідальності посадових осіб за неправомірні претензії

-        Удосконалення норм щодо відповідальності за податкове шахрайство.

1. 3.Зменшити податкове навантаження:

-        Зменшення оподаткування оплати праці (ПДФО та ЄСВ) з 55-65% до 20%.

-        Реформа системи соціального страхування, ліквідація фондів соціального страхування, впровадження державної соціальної гарантії.

-        Перехід до оподаткування лише розподіленого прибутку зі ставкою 15%

-        Впровадження єдиного рахунку для сплати загальнодержавних податків (крім ПДВ).

1. 4.Відновити довіру між бізнесом і державою

-        Зупинення жорсткої фіскальної політики та проведення ліберальної податкової реформи.

-        Запровадження мораторію на будь-які зміни в податковому законодавстві, що погіршують бізнес-клімат.

1. 5.Збільшення надходження до бюджету через зростання економіки

-        Стимулювання інвестицій через оподаткування розподіленого прибутку.

-        Зменшення навантаження на фонд оплати праці та як наслідок – його легалізація та збільшення платоспроможного попиту населення.

-        Зменшення адміністративно-корупційного навантаження на бізнес через ліквідацію дискреції при адмініструванні податків

Нова бюджетна модель (порівняння Бюджету 2013 р та стартового року реформи)

Песімістичний сценарій:

Детальні розрахунки та повна презентація за посиланням:  http://rpr.org.ua/ua/news/2015-08/0/349

Коаліція авторських колективів:  Авторський колектив концепції «Податкова система здорового глузду», Громадянська ініціатива «Реанімаційний пакет реформ», Громадянська Платформа «Нова Країна», Українська асоціація сертифікованих бухгалтерів і аудиторів, Група «Підприємці за реформи», Авторський колектив Національного університету ДПС України, Авторський колектив журналу «Незалежний Аудитор»,  Авторська концепція Данило Монін, Інститут соціально-економічної трансформації

01.09.2015

Українська податкова система є, за зовнішніми ознаками, дуже подібною до більшості європейських країн. Вона складається з тих самих податків, які є типовими для європейських країн, а відповідні закони було написано за участю західних радників. Тим не менш, описані вище проблеми характеризують цю систему як конфіскаційну - адже у кінцевому підсумку держава в особі своїх представників визначає хто і скільки їй має сплатити. З точки зору інституційної економіки це є типовим проявом феномену, згідно якого одні й ті самі формальні інституції (закони) по)різному працюють в залежності від неформальних. Зокрема, як доведено на багатьох прикладах, формальні закони принципово по-різному працюють за "суспільного порядку з обмеженим доступом" (ОД), притаманного більшості сучасних суспільств, в тому числі Україні, та за "відкритого доступу" (ВД), який дозволив низці країн, що ми їх зараз називаємо «розвиненими», значно відірватися від решти. Policy_Tax_Reform_RPR.pdf

30.10.15 о 12:00 у приміщенні Українського Кризового Медіа Центру (м. Київ, вул.Хрещатик 2, 2 поверх) відбудеться прес-брифінг на тему: “Ліберальна податкова реформа: вихід з економічної кризи чи загроза бюджету?”

26 жовтня 2015 року був зареєстрований законопроект податкової реформи від Комітету Верховної Ради з питань податкової та митної політики, який одразу викликав жваве обговорення як в засобах масової інформації так і в експертному середовищі. Частина експертів вважають що даний законопроект призведе до значного зростання бюджетного дефіциту, макроекономічній дестабілізації і є загрозою для міжнародної фінансової підтримки України, інша частина - що це єдиний спосіб для виведення України з економічної кризи і створення передумов для економічного зростання.

На брифінгу експерти РПР представлять результати проведеного аналізу змісту законопроекту та оцінку його впливу на бюджет та на економіку України, також буде  представлено пропозиціи щодо необхідних правок до законопроекту та заходів що дозволять подолати фіскальний розрив.

Учасники:

Дубровський Володимир, РПР, старший економіст CASE Ukraine

Кухта Павло, РПР, макроекономіст

Несходовський Ілля, РПР, Інститут соціально-економічної трансформації

Соколов Михайло, РПР, Kesarev Consulting