Пропозиції щодо методології оцінки нерухомого майна у проекті реформування податку на прибуток (концепція перетворення його на податок лише на розподілений прибуток з нижнім порогом 1,3% від вартості нерухомості підприємства)

Під нерухомим майном слід розуміти земельні ділянки, земельні ділянки та об’єкти, що на них побудовані (багатоквартирні будинки, будинки, склади, цехи тощо).

Обставини:

1. немає єдиного ринку купівлі-продажу нерухомого майна, як наслідок немає єдиного реєстру цін (для порівняння);
2. Україна користується недосконалою методикою нормативної грошової оцінки землі, яка була затверджена в 1995 році
3. фактично не існує методів оцінки, оскільки існуючі методи (ринковий, дохідний, витратний) не можуть відобразити реальну вартість нерухомого майна;
4. Україна єдина країна, яка окремо оцінює земельну ділянку та об’єкти, що на ній знаходяться;
5. обмежений час (до 2016 року) для запровадження нової системи оцінки;
6. запровадження сплати податку по-новому потребує справжньої децентралізації
7. замінити податок на прибуток та податок на розподілений дохід з нижньою межею оцінки нерухомого майна, що знаходиться на праві власності у такого суб’єкта господарювання;
8. у разі не можливості сплачувати податок на нерухоме майно, суб’єкт господарювання повинен продати зазначене майно.

Ціль:

Позитивні сторони введення податку на нерухомість:

-        більш ефективний ринок землі;

-        укріплює економіку (у більшості коли вводиться цей податок паралельно скорочуються податки на заробітну плату, дохід);

-        легкий в адмініструванні;

-        зменшує рівень урбанізації міст;

-        перевірений податок, який використовується багатьма країнами, зокрема ефективно Данією і Австралією як місцевий податок;

Можливий варіант оцінки вартості нерухомості з прийняття змін (заміна податку на прибуток) та протягом одного року:

1. використовувати існуючі методи оцінки (ринковий, дохідний, витратний) та обкласти податком на нерухоме майно (далі – «Податок»);
2. у разі неможливості сплати Податку, власник нерухомого майна повинен продати це майно;
3. у разі об’єктивної неможливості продажу нерухомого майна протягом року (під час виставлення нерухомого майна на продаж Податок не рахується) (зокрема, забруднення території і як наслідок великі капіталовкладення у відновлення земельної ділянки), нерухоме майно не обкладається податком. У той же час таке нерухоме майно потрапляє в реєстр майна, при купівлі якого новий власник буде мати податкові канікули з метою залучення інвестицій. При цьому власник нерухомого майна зобов’язаний продати таке майно;           
4. Створити організовану систему продажу нерухомості (далі – «Система»). Надалі здійснювати всі операції з купівлі-продажу нерухомості за посередництвом Системи, де відображати всю інформацію про угоду з купівлі-продажу нерухомості, зокрема – ціну. Заборонити операції з купівлі-продажу нерухомості поза Системою. Інформацію про операцію заносить в систему нотаріус після реєстрації договору із всіма необхідними атрибутами (дані про участок, номер договора, дата, вартість, продавець, новий власник та сума). Реєстрація без внесення в базу не відбувається. Забезпечити відкритий доступ до інформації про ціни угод купівлі-продажу нерухомості, таким чином забезпечивши процес відкритого формування ринкової вартості нерухомості на певній території.
5. Одночасно з введенням системи зобов’язати органи місцевого самоврядування провести поділ територій своїх громад на однотипні за вартістю нерухомості ділянки. Це здійснити після cтворення/об'єднання громад із залученням громадськості. Після цього можна внести всі дані в електронний реєстр із цінами, тобто відкрити реєстр для громадян.
6. Протягом умовно встановленого терміну забезпечувати проведення операцій з продажу нерухомості через Систему. По закінченню цього терміну зобов’язати органи місцевого самоврядування (або відповідальні за функціонування системи органи) розрахувати середню вартість реалізованого через систему нерухомого майна (одиниці виміру цього майна – м², сотка, гектар тощо) за кожною однотипною ділянкою, визначеною у попередньому пункті. Розраховані показники вважати ринковою вартістю нерухомості за кожною такою ділянкою. Значення ринкової вартості використовувати при оцінці нерухомості в цілях оподаткування.
7. Крім того на основі вищевказаного реєстру можна буде при необхідності також обраховувати регіональний коефіцієнт вартості землі. В залежності від чого буде братися податкова база (за ринковою вартістю або за регіональним коефіцієнтом або комбінованим методом).
8. При оцінці методом витрат не застосовувати індексацію цін (для уникнення оцінки станків підприємства, яке фактично застаріле (1964 року виробництва), але за рахунок витрачених коштів при купівлі та подальшої індексації, вартість виросте в рази).
9. Оцінка податку для нерухомого майна, може бути визначена як певний відсоток від ринкової вартості об’єкта. Ставка відсотка може бути визначена за рахунок подання декларації, де люди з певним заробітком мають сплатити менший відсоток, а інші, що мають доходи які перевищують певний рівень, більший відсоток на кінець податкового періоду. Що до підприємств, то визначити певний відсоток від ринкової вартості для оподаткування. Другий варіант встановити певний ліміт по площі житла певного регіону який не буде оподатковуватись, метри які по за нормою оподатковуються згідно ринкової ціни метра. У двох випадках пропагується застосовувати коефіцієнти для рахування бази, що буде оподатковуватись. Перший коефіцієнт регіональний, який визначає область та місто. Другий коефіцієнт обчислюється за рахунок місцевих економіко-планових зон (поквартально), що надає можливість більш справедливої оцінки. Для підприємств галузевий коефіцієнт. Як результат ми отримаємо базу, що буде оподатковуватись. Що до житлових будинків: вона буде середньою. Щоб вирівняти базу є опція з кінцево обчисленої бази відрахувати 25%, що дозволить уникнути питань.

Таким чином ми уникнемо ситуації, коли величезні території заводу, які не використовуються, а працює невелика частина заводу, може збанкрутувати за рахунок введення податку не нерухоме майно.

Після 2016 року на підставі Системи залишимо лише ринковий метод оцінки.

Підготовлено практикантами ІСЕТ

01.08.2015